ジョホール州南部の大規模複合都市「フォレストシティ」が、かつての「ゴーストシティ」イメージを脱し、国際的な居住地として注目を集めている。2026年末完成・2027年初の運用開始が迫るRTS Link（ジョホールバル−シンガポール急速輸送システム）と、2025年1月に発効したジョホール・シンガポール特別経済区（JS-SEZ）の優遇制度が重なり、外国人居住者・リモートワーカー・投資家の流入が加速しているのだ。

RTS Linkで「駅間約5分」が現実に

RTS Linkは、ジョホールバルのブキッチャガル駅とシンガポールのウッドランズノース駅を結ぶ全長4kmの鉄道で、2026年末完成・2027年初の運用開始を目指して工事が進んでいる。ピーク時の輸送能力は片方向1万人/時で、現在のバス・車による国境越え（渋滞時1〜3時間）とは次元が違う。

家賃で比較すると、ジョホールバルのコンドミニアムは月額 RM2,200（約 SGD647） 程度。シンガポール側の同等物件は一般的にジョホールの数倍の賃料水準であり、RTS Link開通後の具体的な運賃は未公表だが、家賃だけでも大きなコスト差がある。「シンガポールで働き、マレーシアで暮らす」という選択肢が初めて現実的なコストで成立し始めた。

JS-SEZ：所得税15%と就労許可の簡素化

2025年1月にマレーシア・シンガポール両政府が署名したJS-SEZ協定は、ジョホール南部の約3,588km²を対象とし、フォレストシティはその中核的な金融サービス地区（SFZ）として位置づけられている。外国人専門職向けの主な優遇内容は以下の通りだ。

  • ●金融・テクノロジー・高付加価値分野の資格保有者を対象に所得税率15%（マレーシアの通常最高税率は30%）
  • ●就労許可のファストトラック審査
  • ●居住権取得の促進パス

この協定を受けて、シンガポール企業によるジョホール投資コミットメントは2024年1月以降でS$55億超に達した（2026年7月時点）。マレーシア政府が把握する潜在的投資パイプラインもRM730億規模に上る。

MM2H「SFZカテゴリ」の状況

フォレストシティは、マレーシアのセカンドホームビザ「MM2H」に設けられたSFZ専用カテゴリが使える唯一の地域だ。通常のMM2Hより要件が緩和されており、2024年10月〜2026年3月の18か月間で593件が承認されている。また、フォレストシティ内の物件は外国人の最低購入価格がRM50万から（ジョホール州の通常基準RM100万より低い）と、外国人取得のハードルも相対的に低い。

2026年6月時点では9社のファミリーオフィスが認可されており、資産管理や法人設立の拠点として活用が始まっている。

現状：「ゴーストシティ」から脱却しつつある

2020年代前半に低入居率で批判を浴びたフォレストシティだが、2026年現在の実態は変わりつつある。

指標現状
居住者数20か国以上から約1万5,000人以上
商業施設3万m²のショッピングモールに100店舗以上が営業
オフィス入居率第1期5万平方フィートで59%
認可ファミリーオフィス9社（2026年6月）
累計税収・雇用RM7億9,000万、1万人の雇用創出

ただし、依然として入居率が低いエリアも残っており、物件価値の回収には長期視点が必要との分析もある。外国人が投資・居住目的で購入する場合、印紙税（約8%）や初期費用が大きいため、慎重な検討が欠かせない。

日本人にとっての選択肢

KLやシンガポールにオフィスを持ちながら、より広い住環境や低い生活コストを求める日本人駐在員・リモートワーカーにとって、ジョホール/フォレストシティは新たな居住選択肢として浮上してきた。RTS開通後は国境越えの負担が大幅に下がるため、2027年以降に現地視察を検討する動きも増えそうだ。

なお、所得税15%優遇は業種・雇用形態により適用条件が異なる。MM2HビザやSFZ就労許可の取得可否も個人の状況によって変わるため、必ず現地の行政書士・移住専門家への個別相談を行うことを強く推奨する。

参考出典

  • ●The Manila Times（2026年7月2日取得）: https://www.manilatimes.net/2026/07/02/tmt-newswire/media-outreach-newswire/forest-city-sfz-highlights-early-js-sez-traction-as-investment-pipeline-expands/2377391
  • ●EQS News（2026年4月23日取得）: https://www.eqs-news.com/news/corporate/forest-city-malaysia-2026-the-truth-behind-the-ghost-city-label/95d88876-d83e-41b1-a4c1-3a5e9e823eec_en
  • ●PropCashflow.my（2026年取得）
  • ●ExpatGo（2026年7月4日取得）