在马来西亚租公寓，很多规则和日本大不相同。本文以日本人的视角，梳理从找房、看房、签约、入住到退租的全过程，并根据马来西亚税务机构LHDN的官方资料，说明自2026年1月起办理方式有所改变的租赁合同印花税（Stamp Duty）（信息截至2026年9月）。
找房的方法
1. 房地产门户网站
| 网站 | 特点 |
|---|---|
| PropertyGuru | 马来西亚最大的房地产网站，房源数量极多 |
| iProperty | 与PropertyGuru并驾齐驱，地图搜索好用 |
| Mudah | 个人发布的房源较多，偶有好房 |
| EdgeProp | 数据分析功能完善，方便了解行情 |
2. 房地产中介
- ●在马来西亚，租客一方通常不需要支付中介费
- ●中介费一般由房东承担
- ●不过，日资中介有时会另外收取费用
3. 日本人社群
- ●Facebook上的“马来西亚 找房”群组
- ●接手外派前任留下的房子
看房检查清单
看房时务必确认的10个项目：
| # | 检查项目 | 确认方法 |
|---|---|---|
| 1 | 水压 | 把淋浴和水龙头开到最大确认 |
| 2 | 空调 | 打开所有房间的空调，检查有无异响、制冷效果 |
| 3 | 热水器 | 出热水所需时间、水温是否稳定 |
| 4 | 窗外景观 | 相邻楼栋、噪音源、采光 |
| 5 | 防虫 | 排水口盖、窗户缝隙、厨房背面 |
| 6 | 收纳 | 衣柜的数量和大小，有无发霉 |
| 7 | WiFi | 手机信号强度、光纤是否已铺设 |
| 8 | 停车位 | 附带车位数、访客车位 |
| 9 | 安保 | 有无门卫亭、刷卡门禁 |
| 10 | 周边环境 | 离超市、学校、医院的远近 |
💡
最好早上和晚上各看一次房。夜间的噪音和治安情况，白天是看不出来的。
了解合同条件
Tenancy Agreement（租赁合同）的主要条款
| 英文 | 中文 | 一般条件 |
|---|---|---|
| Tenancy Period | 租期 | 1年或2年 |
| Monthly Rental | 月租 | RM xx,xxx |
| Security Deposit | 押金（保证金） | 2个月租金 |
| Utility Deposit | 水电押金 | 0.5个月租金 |
| Stamp Duty | 印花税 | 年租金每RM250缴RM1至RM7（视租期而定，见下文②） |
| Renewal Terms | 续约条件 | 通常提前1至2个月通知 |
| Early Termination | 提前解约 | 没收押金或支付违约金 |
| Diplomatic Clause | 外交条款 | 调任回国时提前解约的条件 |
日本人特别需要注意的要点
① 一定要加入Diplomatic Clause（外交条款）
- ●因公司安排调任回国或调动时，可以免违约金解约的条款
- ●外派人员必备，事先与房东谈妥
② Stamp Duty（印花税）
租赁合同属于Stamp Act 1949规定的印花税征税对象。按照LHDN的指南，税额以“每年租金每RM250（不足RM250按RM250计）”为单位，乘以与租期对应的金额计算。
| 租期 | 每年租金每RM250的税额 |
|---|---|
| 1年以下 | RM1 |
| 超过1年至3年 | RM3 |
| 超过3年至5年 | RM5 |
| 超过5年 | RM7 |
- ●计算示例—月租RM3,000（每年RM36,000）时，RM36,000 ÷ RM250 = 144。租期1年为 144 × RM1 = RM144，租期2年为 144 × RM3 = RM432。
- ●现行LHDN指南的税率表中，已没有旧版法律条文里“每年租金RM2,400以下免税”的档位。
- ●合同的副本（留存本）需缴纳固定金额RM10的印花税。
- ●法律上的纳税义务人—合同正本为租客，副本为房东。也请确认合同中对费用分担是否另有约定。
- ●期限—须在签署之日起30天内完成盖印（申报并缴纳印花税）。
- ●逾期罚款（自2025年1月1日起适用的标准）：逾期3个月以内，为“RM50”与“欠缴税额的10%”中较高者；超过3个月，为“RM100”与“欠缴税额的20%”中较高者。
- ●自2026年1月起的办理方式—租赁类合同自2026年1月1日起适用印花税自行评税制度（STSDS）。须在LHDN的MyTax门户（e-Duti Setem）上传合同、提交申报表（BNDS）、自行计算税额，并在申报后30天内缴纳。使用该系统需要税务识别号（TIN）。
- ●缴清正确税额，并把系统生成的Stamp Certificate（印花证明）附在合同上，才算“已完成盖印”。合同和证明请保存7年。
⚠️
没有盖印的合同会怎样？ 常有人说“会无效”，但LHDN官方指南的说明并不是“无效”。应缴印花税却未盖印的文件，在法庭等场合不会被接纳为证据（Stamp Act 1949第52条）；法官、登记官等公职人员可以扣留（impound）该文件（第51条）。第52条另有但书：缴纳印花税和罚款后，该文件可被接纳为证据。为了在发生纠纷时能把合同作为证据使用，请在期限内完成盖印。
③ 家具清单（Inventory List）
- ●入住时把所有家具、家电的状况拍照记录
- ●不做这一步，很容易在退押金时起纠纷
入住时要做的事
- 1✅ 在签约后30天内申报并缴纳租赁合同的印花税（Stamp Duty）（见上文②）
- 2✅ 制作Inventory List，给所有家具、家电拍照
- 3✅ 记录电表、水表读数
- 4✅ 把电费（TNB）和水费（Air Selangor等）账户改为租客名下
- 5✅ 申请网络（Unifi/Maxis/TIME）
- 6✅ 到管理处登记为住户（领取门禁卡）
- 7✅ 向邻居打招呼（可选，但按日本人的习惯做了会更好）
防止退租时的纠纷
顺利拿回押金的诀窍
在马来西亚，最大的纠纷就是押金（保证金）拿不回来。
预防措施：
- ●入住时的Inventory List + 照片 = 最有力的证据
- ●退租前自己安排清洁公司（RM200〜500）
- ●墙面污渍、钉孔自己修补更省钱
- ●退租前1个月与房东约好验房日期
退押金流程：
- 1退租当天与房东或中介一起验房
- 2如有损坏，协商扣款金额
- 3退租后14〜30天内退还押金（银行转账）
⚠️
最后一期水电账单会在退租后1〜2个月才寄到，因此水电押金可能要过一段时间才会退还。
租金谈判技巧
- 1调查行情—在PropertyGuru上查看同一公寓其他单位的价格
- 2比较多个房源—“我也在考虑别的房子”是有效的谈判筹码
- 3以长租为筹码—签2年合同可以争取降租5〜10%
- 4强调可以马上入住—空置期对房东是损失，强调能立刻入住
- 5添置或更换家具—租金谈不下来，也可以要求换新家具
- 6直接谈 vs 通过中介—有时通过中介谈判更顺利
总结
| 步骤 | 所需时间 |
|---|---|
| 找房 | 1〜2周 |
| 看房 | 2〜5套 |
| 合同谈判 | 3〜7天 |
| 签约〜入住 | 1〜2周 |
| 合计 | 约1个月 |
⭐
马来西亚的租房比日本更灵活。谈得好，租金和条件可以有很大差别。大胆去谈吧！
出处
有关印花税（Stamp Duty）的内容依据以下官方资料（2026年9月确认）。
- ●LHDN「Garis Panduan Pengenaan Duti Setem bagi Surat Cara yang Tertakluk kepada Jadual Pertama Akta Setem 1949」（租赁合同税率表、纳税义务人）: https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/garis-panduan-pengenaan-duti-setem-jadual-pertama-as-1949.pdf
- ●LHDN「Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949」（2025年12月29日更新；第51条、第52条，副本RM10，STSDS实施时间）: https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20251229-pengenalan-duti-setem-di-bawah-akta-setem-1949.pdf
- ●LHDN「Penalty (Stamp Duty)」（30天期限与逾期罚款）: https://www.hasil.gov.my/en/duti-setem/penalti-duti-setem/
- ●LHDN「Stamp Duty Self-Assessment System (STSDS)」: https://www.hasil.gov.my/en/duti-setem/sistem-taksir-sendiri-duti-setem-stsds/
- ●LHDN「Garis Panduan Operasi Permohonan Penyeteman melalui Sistem Taksir Sendiri Duti Setem」（MyTax申报、TIN、缴纳期限）: https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20251226-garis-panduan-operasi-permohonan-penyeteman-melalui-sistem-taksir-sendiri-duti-setem.pdf
- ●LHDN「Manual Pengguna: Pengemukaan BNDS Sewa / Pajakan」（2025年12月28日更新；附上Stamp Certificate、保存7年）: https://stamps.hasil.gov.my/stamps/files/announcement/1766953180.pdf
- ●LHDN网站刊载的Stamp Act 1949条文（截至2024年1月1日的更新版；第51条、第52条条文及旧税率表）: https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20240101-akta-setem-1949-akta-378.pdf