マレーシアでコンドミニアムを借りるときは、日本とはかなり異なるルールがあります。この記事では、物件探しから内見、契約、入居、退去までの流れを日本人目線で解説し、2026年1月から手続きが変わった賃貸契約書の印紙税（Stamp Duty）についても、マレーシアの税務当局LHDNの公式情報で整理します（2026年9月時点）。
物件探しの方法
1. 不動産ポータルサイト
| サイト | 特徴 |
|---|---|
| PropertyGuru | マレーシア最大の不動産サイト。物件数が圧倒的 |
| iProperty | PropertyGuruと双璧。地図検索が使いやすい |
| Mudah | 個人出品が多い。掘り出し物あり |
| EdgeProp | データ分析機能が充実。相場把握に便利 |
2. 不動産エージェント
- ●マレーシアではテナント（借主）側は仲介手数料不要が一般的
- ●エージェント手数料はオーナー負担
- ●ただし、日系エージェントは別途手数料がかかる場合あり
3. 日本人コミュニティ
- ●Facebook「マレーシア 部屋探し」グループ
- ●駐在員の前任者からの引き継ぎ物件
内見チェックリスト
内見時に必ず確認すべき10項目：
| # | チェック項目 | 確認方法 |
|---|---|---|
| 1 | 水圧 | シャワー、蛇口を全開にして確認 |
| 2 | エアコン | 全部屋のエアコンを稼働。異音・冷え具合チェック |
| 3 | 給湯器 | お湯が出るまでの時間。温度の安定性 |
| 4 | 窓の眺望 | 隣のビル、騒音源、日当たり |
| 5 | 虫の侵入 | 排水口の蓋、窓の隙間、キッチン裏 |
| 6 | 収納 | クローゼットの数と広さ。カビの有無 |
| 7 | WiFi | スマホの電波強度。光回線の敷設状況 |
| 8 | 駐車場 | 付帯台数、来客用スペース |
| 9 | セキュリティ | ガードハウスの有無、カードアクセス |
| 10 | 周辺環境 | スーパー、学校、病院の近さ |
💡
必ず朝と夜の2回内見するのがベスト。夜間の騒音や治安は日中ではわかりません。
契約条件の理解
Tenancy Agreement（賃貸契約書）の主要項目
| 英語 | 日本語 | 一般的な条件 |
|---|---|---|
| Tenancy Period | 契約期間 | 1年 or 2年 |
| Monthly Rental | 月額家賃 | RM xx,xxx |
| Security Deposit | 敷金（保証金） | 家賃2ヶ月分 |
| Utility Deposit | 光熱費保証金 | 家賃0.5ヶ月分 |
| Stamp Duty | 印紙税 | 年額家賃RM250ごとにRM1〜RM7（契約期間で変わる。下記②） |
| Renewal Terms | 更新条件 | 通常1〜2ヶ月前に通知 |
| Early Termination | 早期解約 | 保証金没収or違約金 |
| Diplomatic Clause | 外交条項 | 帰任時の早期解約条件 |
日本人が特に注意すべきポイント
① Diplomatic Clause（外交条項）を必ず入れる
- ●会社都合の帰任/異動が決まった場合に、ペナルティなしで解約できる条項
- ●駐在員は必須。事前にオーナーと合意しておく
② Stamp Duty（印紙税）
賃貸契約書は、Stamp Act 1949 に基づく印紙税の課税対象です。LHDNのガイドラインでは、税額は「1年あたりの家賃RM250ごと（端数は切り上げ）」に、契約期間に応じた金額を掛けて計算します。
| 契約期間 | 1年あたりの家賃 RM250ごとの税額 |
|---|---|
| 1年以下 | RM1 |
| 1年超〜3年 | RM3 |
| 3年超〜5年 | RM5 |
| 5年超 | RM7 |
- ●計算例—月額家賃RM3,000（1年あたりRM36,000）の場合、RM36,000 ÷ RM250 = 144。1年契約なら 144 × RM1 = RM144、2年契約なら 144 × RM3 = RM432 です。
- ●現行のLHDNガイドラインの料率表には、以前の法令本文にあった「1年あたりの家賃RM2,400以下は非課税」の区分はありません。
- ●契約書の複製（控え）には、定額RM10の印紙税がかかります。
- ●法律上の納税義務者—契約書の原本は借主（テナント）、複製は貸主（オーナー）です。費用負担について契約書に取り決めがあるかも確認しておきましょう。
- ●期限—署名した日から30日以内に stamp（印紙税の申告・納付）を済ませる必要があります。
- ●遅れた場合のペナルティ（2025年1月1日以降の率）：期限後3か月以内なら「RM50」か「不足税額の10%」の高い方、3か月を超えると「RM100」か「不足税額の20%」の高い方が加算されます。
- ●2026年1月からの手続き—賃貸借の契約書は、2026年1月1日から印紙税の自己申告制度（STSDS）の対象になりました。LHDNのMyTaxポータル（e-Duti Setem）で契約書をアップロードして申告書（BNDS）を出し、自分で税額を計算して、申告から30日以内に納付します。利用には納税者番号（TIN）が必要です。
- ●正しい税額を納め、発行される Stamp Certificate（印紙証明書）を契約書に添付して、はじめて「stamp 済み」の扱いになります。契約書と証明書は7年間保管しておきましょう。
⚠️
stamp していない契約書はどうなる？ 「無効になる」とよく言われますが、LHDNの公式ガイドラインが説明しているのは「無効」ではありません。課税対象なのに stamp されていない文書は、裁判などで証拠として受理されない（Stamp Act 1949 第52条）とされ、裁判官や登記官などの公務員はその文書を留め置く（impound）ことができます（第51条）。第52条には、印紙税と罰則金を納めれば証拠として受理されるという但し書きもあります。トラブルのときに契約書を証拠として使えるよう、期限内に stamp しておきましょう。
③ 家具リスト（Inventory List）
- ●入居時に全ての家具・家電の状態と写真を記録
- ●これをやらないとデポジット返還トラブルの元に
入居時にやること
- 1✅ 賃貸契約書の印紙税（Stamp Duty）を、署名から30日以内に申告・納付（上記②）
- 2✅ Inventory List を作成し、全ての家具・家電の写真を撮影
- 3✅ メーター（電気・水道）の数値を記録
- 4✅ 電気（TNB）と水道（Air Selangor等）の名義をテナントに変更
- 5✅ インターネット回線の申込（Unifi/Maxis/TIME）
- 6✅ 管理事務所にテナント登録（Access Cardの受取）
- 7✅ 近隣住戸への挨拶（任意だが日本人的にはやった方が◎）
退去時のトラブル防止
デポジット返還のコツ
マレーシアでの最大のトラブルはデポジット（敷金）が返ってこないこと。
予防策：
- ●入居時のInventory List + 写真 = 最強の証拠
- ●退去前に自分でクリーニング業者を手配（RM200〜500）
- ●壁の汚れ、穴は自分で補修するのが安上がり
- ●退去1ヶ月前に立会い検査日をオーナーと決める
返還の流れ：
- 1退去日にオーナー/エージェントと立会い検査
- 2ダメージがあれば差引額を協議
- 3退去後14〜30日でデポジット返還（銀行振込）
⚠️
光熱費の最終請求は退去後1〜2ヶ月後に届くため、Utility Depositはしばらく返還されない場合があります。
家賃交渉のテクニック
- 1相場をリサーチ—PropertyGuruで同じコンドの他ユニットの価格を確認
- 2複数物件を比較—「別の物件も検討している」は有効な交渉カード
- 3長期契約を武器に—2年契約なら家賃5〜10%ダウンを交渉可能
- 4即入居をアピール—空室期間はオーナーの損失。すぐ入れることを強調
- 5家具の追加・交換—家賃が下がらなくても、家具の新調を交渉
- 6直接交渉 vs エージェント経由—エージェント経由の方が交渉がスムーズなことも
まとめ
| ステップ | 所要期間 |
|---|---|
| 物件探し | 1〜2週間 |
| 内見 | 2〜5物件 |
| 契約交渉 | 3〜7日 |
| 契約締結〜入居 | 1〜2週間 |
| 合計 | 約1ヶ月 |
⭐
マレーシアの賃貸は日本よりフレキシブル。交渉次第で家賃・条件が大きく変わります。恐れず交渉しましょう！
出典
印紙税（Stamp Duty）に関する記述は、以下の公式情報にもとづきます（2026年9月時点で確認）。
- ●LHDN「Garis Panduan Pengenaan Duti Setem bagi Surat Cara yang Tertakluk kepada Jadual Pertama Akta Setem 1949」（賃貸・リース契約の税率表、納税義務者）: https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/garis-panduan-pengenaan-duti-setem-jadual-pertama-as-1949.pdf
- ●LHDN「Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949」（2025年12月29日更新。第51条・第52条、複製のRM10、STSDSの実施時期）: https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20251229-pengenalan-duti-setem-di-bawah-akta-setem-1949.pdf
- ●LHDN「Penalty (Stamp Duty)」（30日の期限と遅延ペナルティ）: https://www.hasil.gov.my/en/duti-setem/penalti-duti-setem/
- ●LHDN「Stamp Duty Self-Assessment System (STSDS)」: https://www.hasil.gov.my/en/duti-setem/sistem-taksir-sendiri-duti-setem-stsds/
- ●LHDN「Garis Panduan Operasi Permohonan Penyeteman melalui Sistem Taksir Sendiri Duti Setem」（MyTaxでの申告、TIN、納付期限）: https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20251226-garis-panduan-operasi-permohonan-penyeteman-melalui-sistem-taksir-sendiri-duti-setem.pdf
- ●LHDN「Manual Pengguna: Pengemukaan BNDS Sewa / Pajakan」（2025年12月28日更新。Stamp Certificateの添付、7年間の保管）: https://stamps.hasil.gov.my/stamps/files/announcement/1766953180.pdf
- ●LHDN掲載の Stamp Act 1949 本文（2024年1月1日時点の更新版。第51条・第52条の条文、旧税率表）: https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20240101-akta-setem-1949-akta-378.pdf